大阪市中央区のマンションを売るときの流れと注意点

「中央区のマンションを売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない」というご相談を、よくいただきます。この記事では、大阪市中央区でマンションを売るときの流れと、中央区ならではの注意点を、宅地建物取引士の村上がまとめました。

中央区のマンションを売る前に知っておきたいこと

1. 買主は「住む人」と「投資する人」の両方がいる

中央区は、本町・堺筋本町・谷町・心斎橋・難波など、オフィス街と繁華街が近いエリアです。ファミリー向けの物件だけでなく、単身の方や共働きのご夫婦向けのコンパクトなマンションも多く、ご自身で住む方に加えて、賃貸に出す目的で購入する方も探しています。どちらの買主に向けて売るかで、広告の出し方や価格の考え方が変わります。

2. 賃貸中のお部屋は「入居者がいるまま」売る方法もある

賃貸に出しているお部屋は、入居者に退去してもらってから売る方法と、入居者がいるまま投資用として売る方法（オーナーチェンジ）があります。どちらが有利かは、家賃・契約の内容・築年数などで変わります。売る前に入居者へ退去をお願いする必要はありませんので、まずはご相談ください。

3. 建てられた年（耐震基準）と管理の状態が見られる

1981年6月より前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」の建物です。買主の住宅ローンや税金の優遇の条件にも関わるため、建てられた時期は必ず確認されます。また、マンションでは、修繕積立金の金額や長期修繕計画、管理費の滞納がないかなど、「管理の状態」も買主が重視するポイントです。管理会社から取り寄せる資料は、早めに準備しておくとスムーズです。

売却の流れ（7ステップ）

1. 相談・査定：売れそうな価格と、その根拠を確認します。売るかどうかは、このあとで決めて大丈夫です。
2. 媒介契約：不動産会社に売却を依頼する契約です（専属専任・専任・一般の3種類）。
3. 販売活動：レインズへの登録、ポータルサイトへの掲載、内覧の対応などを行います。
4. 購入申込み・条件の調整：価格や引渡しの時期などを調整します。
5. 売買契約：重要事項の説明のあと契約を結び、手付金を受け取ります。
6. 決済・引渡し：残りの代金を受け取り、ローンの返済と登記の手続きをして鍵をお渡しします。
7. 確定申告：利益が出た場合や、税金の特例を使う場合は、売った翌年に申告します。

相談から引渡しまで、3〜6か月ほどが目安です（物件や時期によって前後します）。

相場は自分でも調べられます

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域ごとの不動産の取引価格を、どなたでも無料で調べられます。中央区の中でも、駅からの距離・築年数・広さによって価格は大きく変わりますので、同じマンションや近い条件の取引を見ておくと、査定額が妥当かどうかを判断する目安になります。

なお、ポータルサイトに出ている価格は「売り出し価格」で、実際にその価格で売れたとは限りません。

中央区のマンション売却でよくある注意点

• 高すぎる価格で売り出して、売れ残る：査定額は「売れる価格」の予想です。金額だけでなく、その根拠と販売の方法で不動産会社を比べましょう。
• ローンの残高が売却額を上回っていた：差額を自己資金で用意する必要があります。査定の前に残高を確認しておくと安心です。
• 管理費・修繕積立金の滞納：滞納分は売却時に精算が必要です。管理会社に確認しておきましょう。
• 住み替えのスケジュール：「先に売る」か「先に買う」かで、資金計画と仮住まいの要否が変わります。
• 「囲い込み」：他社から買主の紹介があっても断られると、売却の機会を逃します。物件をレインズに登録し、他社からの紹介も受け付ける会社かどうか確認しましょう。

費用と税金も事前に確認を

売却には、仲介手数料（法律で定める上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円＋消費税」）、売買契約書の印紙税、ローンが残っている場合の抵当権抹消費用などがかかります。利益が出た場合は税金がかかりますが、住んでいた家を売る場合の「3,000万円特別控除」など、条件を満たせば使える特例もあります。

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執筆：株式会社日本リード不動産 代表取締役 村上 大（宅地建物取引士）
※ 本記事は2026年10月時点の一般的な内容です。税金の取扱いは個別のご事情で異なりますので、税理士または税務署にご確認ください。